Over de hele looptijd van je hypotheek betaal je soms meer aan rente dan het bedrag dat je oorspronkelijk hebt geleend. Hoeveel rente je betaalt over een hypotheek hangt af van de hoogte van je lening, de rentevoet en de looptijd. Die drie factoren bepalen samen wat je uiteindelijk kwijt bent.
Zo werkt hypotheekrente
Rente is de vergoeding die je betaalt aan de bank voor het lenen van geld. Bij een hypotheek betaal je elk jaar een percentage over het openstaande bedrag. Dat percentage noemen we het rentetarief of de rentevoet.
Stel: je leent 300.000 euro tegen een rente van 4% per jaar. In het eerste jaar betaal je dan naar schatting rond 12.000 euro aan rente. Dat is een bruto bedrag, voor eventuele belastingvoordelen. Naarmate je de hypotheek aflost, neemt het openstaande bedrag af. Daarmee dalen ook je rentekosten per jaar.
Hoeveel rente betaal je over een hypotheek in totaal?
Over een volledige looptijd van 30 jaar kan de totale rente oplopen tot een fors bedrag. Bij een annuïtaire hypotheek van 300.000 euro met een rente van 4% betaal je over die 30 jaar naar schatting zo’n 215.000 euro aan rente. Dat is bovenop de aflossing van het geleende bedrag zelf.
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af en betaal je over de resterende schuld rente. Omdat de schuld sneller daalt, betaal je in totaal minder rente dan bij een annuïtaire hypotheek. Het nadeel is dat je maandlasten aan het begin hoger zijn.
De rentestand speelt een grote rol. Een verschil van één procentpunt in rente kan over 30 jaar tienduizenden euro’s schelen.
Welke factoren bepalen de hoogte van je rente?
Niet iedereen betaalt hetzelfde rentetarief. De bank kijkt naar verschillende dingen voordat ze een rente aanbieden:
- Loan to value (LTV): hoe groter het deel van de woningwaarde dat je leent, hoe hoger het risico voor de bank en hoe hoger je rente.
- Rentevaste periode: kies je voor 10, 20 of 30 jaar vaste rente, dan is de rente meestal hoger dan bij een korte periode. Je koopt daarmee zekerheid.
- NHG-garantie: met een Nationale Hypotheek Garantie betaal je doorgaans een lagere rente, omdat de bank minder risico loopt.
- Marktomstandigheden: de rente die banken vragen hangt ook af van de rente op de kapitaalmarkt en het beleid van de Europese Centrale Bank.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
In Nederland mag je de rente die je betaalt over je hypotheek aftrekken van je belastbaar inkomen. Dit heet hypotheekrenteaftrek. Je betaalt daardoor minder inkomstenbelasting, waardoor de netto rentekosten lager uitvallen dan de bruto rentekosten.
De aftrek is de afgelopen jaren wel beperkt. Je trekt de rente af tegen het basistarief van de inkomstenbelasting, ongeacht in welke belastingschijf je valt. Het loont om bij een hypotheekadviseur na te gaan wat dit voor jouw situatie betekent.
Zo bereken je je eigen rentekosten
Wil je weten wat je zelf betaalt? Volg dan deze stappen:
- Ga uit van het bedrag dat je leent (de hoofdsom).
- Vermenigvuldig de hoofdsom met het rentepercentage. Dat geeft je de rente in het eerste jaar.
- Houd rekening met aflossingen: bij een annuïtaire of lineaire hypotheek daalt je schuld, waardoor je rentekosten elk jaar iets lager worden.
- Tel alle jaarbedragen op om de totale rentekosten over de looptijd te berekenen.
- Trek de belastingteruggave via hypotheekrenteaftrek af om de netto kosten te zien.
Op websites zoals berekenhet.nl kun je dit automatisch laten doorrekenen. Vul je leenbedrag, rente en looptijd in en je ziet direct wat je aan rente betaalt, ook netto na aftrek.
Kun je de totale rentekosten verlagen?
Ja, en er zijn een paar manieren om dat te doen. Extra aflossen verlaagt je resterende schuld en dus ook de rente die je nog betaalt. Veel hypotheken bieden de mogelijkheid om jaarlijks een percentage van de oorspronkelijke lening boetevrij extra af te lossen, vaak rond de 10 tot 20 procent.
Daarnaast loont het om bij het oversluiten of het aflopen van je rentevaste periode goed te vergelijken. Een lagere rente bij je volgende periode kan over vele jaren een groot verschil maken in de totale kosten.
Veelgestelde vragen
Betaal ik meer rente aan het begin of aan het einde van mijn hypotheek?
Bij een annuïtaire hypotheek betaal je aan het begin relatief veel rente en los je weinig af. Naarmate de looptijd vordert, verschuift dit: je betaalt minder rente en lost meer af. Je maandelijkse betaling blijft gelijk, maar de verhouding verandert.
Maakt het uit of ik kies voor een lange of korte rentevaste periode?
Ja, dat maakt een groot verschil. Een lange rentevaste periode geeft zekerheid over je maandlasten, maar het tarief ligt doorgaans hoger dan bij een korte periode. Met een korte rentevaste periode loop je het risico dat de rente stijgt als je periode afloopt.
Wat is het effect van NHG op mijn rente?
Met een Nationale Hypotheek Garantie accepteert de bank minder risico, omdat de overheid garant staat als je de hypotheek niet meer kunt betalen. Daardoor bieden banken bij NHG-hypotheken een korting op de rente. Die korting loopt doorgaans op tot enkele tienden van een procent, wat over 30 jaar een aanzienlijk bedrag scheelt.
Wat gebeurt er met mijn rente als ik extra aflos?
Als je extra aflost, daalt je openstaande schuld. Over een lagere schuld betaal je minder rente. Extra aflossen kan dus de totale rentekosten over de looptijd van je hypotheek flink verlagen, zeker als je dat in de beginjaren doet.