Belasting op overwaarde huis is een onderwerp dat veel mensen bezighoudt als zij hun woning verkopen en meer geld krijgen dan het openstaande bedrag van hun hypotheek. Deze overwaarde kan flinke invloed hebben op wat je daarna met je geld doet. Het lijkt eenvoudig: je verkoopt je huis, houdt een mooi bedrag over, maar wat gebeurt er fiscaal?
Wat is overwaarde en wanneer ontstaat het?
De term overwaarde betekent het verschil tussen de waarde waarvoor je je huis verkoopt en het bedrag dat je nog moet aflossen op je hypotheek. Stel dat je huis wordt verkocht voor 350.000 euro en je hebt nog een hypotheek van 200.000 euro, dan heb je dus 150.000 euro overwaarde. Overwaarde ontstaat vooral bij een stijgende huizenmarkt, wanneer huizen in waarde toenemen en jouw oude hypotheekbedrag lager is dan de verkoopprijs. Veel huiseigenaren krijgen hiermee te maken als ze langer in hun huis hebben gewoond of flink hebben afgelost. Het extra geld dat je overhoudt na verkoop is je overwaarde.
Wat gebeurt er fiscaal als je de overwaarde gebruikt voor een nieuwe woning?
Kies je ervoor om het bedrag dat je overhoudt, dus de overwaarde, te gebruiken bij de aankoop van een nieuw huis, dan hoef je daar geen extra belasting over te betalen. Dit komt door de regels rondom de zogenaamde bijleenregeling. Je stopt de opbrengst uit je oude huis weer in een nieuw huis, waardoor het volgens de Belastingdienst gezien wordt als ‘doorstromen’.
Zo blijft het geld in je woning en is de kans op fiscale gevolgen klein. Het is belangrijk dit binnen een bepaalde tijd te doen, meestal binnen drie jaar, zodat je het recht op hypotheekrenteaftrek behoudt. Zo kun je bij de aankoop van je volgende woning een nieuwe hypotheek afsluiten, waarbij jouw eigen geld (de overwaarde) gewoon wordt ingezet.
Wat als je de overwaarde niet in een huis stopt?
Soms wil of kun je de overwaarde niet gebruiken om meteen weer een huis te kopen. Misschien ga je eerst huren of laat je het geld even op je spaarrekening staan. In dat geval is het goed om te weten dat je geen directe belasting betaalt over de verkoopwinst zelf. Het bedrag telt dan wel mee voor de vermogensbelasting (box 3). De Belastingdienst kijkt elk jaar naar hoeveel spaargeld en beleggingen je hebt. Zit je daarmee boven de vrijstelling, dan betaal je hierover belasting. Hoe more je spaart boven het heffingsvrije vermogen, hoe meer belasting je moet afdragen. Let goed op als je het geld op een andere manier wilt beleggen of uitgeven; het blijft onderdeel van je vermogen zolang je het niet in een woning investeert.
Bijleenregeling en gevolgen voor hypotheekrenteaftrek
De bijleenregeling is een belangrijke regel als het gaat om belasting en overwaarde van je huis. Volgens deze regeling moet je de overwaarde uit je oude huis gebruiken voor je nieuwe huis als je recht wilt houden op hypotheekrenteaftrek. Gebruik je het geld toch voor iets anders, zoals een nieuwe auto of om te sparen, dan mag je over dat deel van je nieuwe hypotheek geen rente aftrekken. De fiscus ziet dat deel van de lening namelijk als een lening die niet nodig was geweest wanneer je je overwaarde had gebruikt. Veel mensen denken hier niet direct aan, maar het heeft wel gevolgen op de lange termijn. Door goed te plannen, voorkom je verrassingen bij toekomstige belastingaangiftes.
Let op bij scheiden of erven met overwaarde
Scheiden of een huis erven brengt vaak extra vragen met zich mee. Bij een scheiding wordt de overwaarde van het huis meestal verdeeld tussen beide partners. Ook dan gelden de belastingregels die hierboven staan. Bij erven krijgt de begunstigde mogelijk met erfbelasting te maken. De overwaarde wordt dan onderdeel van de erfenis, die wordt opgeteld bij het totale vermogen van de erfgenaam. Hierdoor kun je als erfgenaam boven de vrijstelling uitkomen en moet je dus mogelijk belasting betalen over het geërfde deel. Het is verstandig om alle stappen rondom verkoop, aankoop of eigendomsoverdracht goed vast te leggen en te bespreken met een expert als je twijfelt over de regels.
Veelgestelde vragen over belasting op overwaarde huis
-
Moet ik belasting betalen over de overwaarde van mijn huis?
Over de overwaarde die je krijgt bij de verkoop van je huis, betaal je geen directe belasting. Gebruik je het geld niet voor een nieuwe woning, dan telt het mee voor je vermogen. Als dat vermogen boven een bepaalde grens uitkomt, betaal je vermogensbelasting in box 3.
-
Wat gebeurt er als ik mijn overwaarde op mijn spaarrekening zet?
Als je de overgebleven winst op je spaarrekening zet, stijgt je vermogen. Kom je boven de vrijstelling, dan ga je vermogensbelasting betalen over het bedrag boven de vrijstelling.
-
Hoe lang heb ik om mijn overwaarde te gebruiken voor een nieuw huis?
Meestal heb je drie jaar de tijd om de overwaarde uit je oude huis te gebruiken voor een nieuwe woning. Doe je dat binnen die tijd, dan houd je het recht op hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe hypotheek.
-
Wat houdt de bijleenregeling precies in?
De bijleenregeling zegt dat je overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis als je wilt dat de hypotheekrente over je volgende hypotheek volledig aftrekbaar blijft. Gebruik je het geld niet, dan mag je over dat deel geen rente aftrekken.
-
Geldt er erfbelasting als ik een huis met overwaarde erf?
Erf je een huis met overwaarde, dan telt de waarde van de woning mee bij het totale vermogen van de erfenis. De kans is groot dat je daarboven een vrijstelling belasting moet betalen over het erfdeel boven die grens.